Le marché florissant des secondes résidences sur la côte belge

Les dix communes côtières belges possèdent traditionnellement de nombreuses résidences secondaires. Le grand intérêt pour l’immobilier côtier s’explique par des facteurs rationnels, tels que des taux d’intérêt bas, mais peut-être encore plus par des émotions. Entre-temps, environ 2 % de tous les ménages belges ont des résidences secondaires sur la côte. La crise du coronavirus peut affecter la capacité de certaines personnes à acheter une résidence secondaire, mais elle peut également stimuler l’intérêt d’autres personnes. En tant que franc-tireur dans ce secteur, l’immobilier côtier devrait tenir relativement bien la route. À plus long terme, un marché du second séjour florissant pose des défis pour la côte. Il s’agit notamment de la pression exercée sur l’espace disponible et sur l’accessibilité et la disponibilité des logements pour la population locale.

On ne dispose pas de chiffres exacts sur le nombre de secondes résidences en Belgique. Le service d’études du gouvernement flamand a fait une estimation pour la Flandre il y a quelques années. Elle distingue les résidences secondaires situées dans des bâtiments ordinaires (maisons ou appartements) et celles situées dans des maisons de vacances (situées dans des parcs résidentiels, sur des terrains de camping ou dans des zones de loisirs). Les séjours qui sont principalement loués comme maisons de vacances et qui ne sont donc pas utilisés comme résidences secondaires ne sont pas pris en compte. En Flandre, par exemple, 215.000 résidences secondaires ont été achevées en 2016, dont 162.000 dans des bâtiments normaux et 53.000 dans des maisons de vacances. Ensemble, elles représentent 6,9 % de toutes les résidences disponibles en Flandre.

Près de la moitié des résidences secondaires en Flandre (environ 104 000 en 2016) sont situées dans les dix communes côtières. Sur la côte, près de la moitié du parc immobilier total est utilisé comme résidence secondaire. La grande majorité d’entre eux sont des appartements et des studios. Middelkerke et De Haan se caractérisent par la plus forte densité de résidences secondaires (près de 60 % de toutes les unités résidentielles), Blankenberge par la plus faible (moins de 40 %).

Qui sont les seconds résidents ?

Selon une enquête menée par Westtoer en 2015, 45 % des propriétaires d’une résidence secondaire sur la côte sont âgés de 65 ans ou plus. Les 50 à 64 ans (35 %) constituent également un groupe important. Seul un quart d’entre eux ont des enfants résidents. Contrairement à l’achat d’autres biens immobiliers supplémentaires, une seconde résidence sur la côte est moins souvent considérée comme un investissement. Seul un sur trois a indiqué dans l’enquête que c’est la raison pour laquelle il l’a achetée. Contrairement à la croyance populaire, seule une proportion limitée de résidences secondaires sont louées sur une base régulière et commerciale. La plupart affirment avoir acheté sur la côte pour échapper à leur routine quotidienne et pour passer du temps avec leur famille et leurs amis.

Si l’on corrige le nombre de résidences secondaires sur la côte belge pour tenir compte de la propriété par des étrangers (8% selon Westtoer) et que l’on divise ensuite le résultat par le nombre total de ménages belges en 2016, on constate qu’environ 2% de tous les ménages possèdent une résidence secondaire dans l’une des dix communes côtières. Ce chiffre est plus élevé pour la Flandre (2,7 %) que pour le reste de la Belgique (1,0 %), car la majorité (71 %) des résidences secondaires sur la côte sont détenues par des ménages flamands. À titre de comparaison, selon les chiffres de la STATBEL, 16 % de tous les ménages belges possédaient en 2016 des biens immobiliers supplémentaires en dehors de la maison dans laquelle ils vivent. Ce chiffre comprend, outre les résidences secondaires, comme celles situées sur la côte, les maisons louées, les terrains à bâtir, les prés, les magasins, les garages, etc. Souvent, elles sont en copropriétés.

Au cours des quinze dernières années, les Belges se sont montrés nettement plus intéressés par l’achat de biens immobiliers supplémentaires. La raison principale en est sans aucun doute le faible niveau des taux d’intérêt. Il est probable que les crises successives jouent également un rôle. Entre 2007 et 2013, période des crises financière et de la dette souveraine européenne, la proportion de ménages possédant des biens immobiliers supplémentaires est passée de 13,1 % à 16,6 % (figure 1). Par la suite, ce pourcentage a légèrement diminué, mais en 2018, il a de nouveau atteint un sommet de 16,8 %.

Plus récemment, certains signes montrent que les ventes de biens immobiliers côtiers continuent à bien se comporter pendant la crise actuelle du Covid-19. Pendant la période de confinement au printemps, le nombre de transactions a fortement diminué, mais depuis lors, l’intérêt a de nouveau été fort. La crise Covid-19 fait réfléchir sur la rapidité et la fragilité de la vie. Elle leur donne envie d’avoir un deuxième endroit où rester. Il est également possible que la concurrence réduite du marché des résidences secondaires à l’étranger, parce que les vols deviennent moins agréables et moins faisables, joue également un rôle.

Incertitude et défis

Le fort intérêt de la Belgique pour l’immobilier côtier se reflète également dans l’évolution des prix relatifs. Le prix d’un appartement sur la côte a augmenté sensiblement plus vite que la moyenne de la Belgique dans son ensemble au cours des dernières décennies, bien que l’écart de prix se soit quelque peu réduit ces dernières années (figure 2). L’augmentation moyenne du prix d’un appartement sur la côte (y compris les studios) est de 4,3 % par an depuis 2000. Corrigée de l’inflation, cette augmentation était de 2,3 % par an.

Il n’est pas certain que les investissements dans les résidences secondaires sur la côte, et donc les hausses de prix, se poursuivent. La grave récession provoquée par la crise Covid-19 va augmenter le nombre de faillites et de chômeurs dans les prochains trimestres. En outre, la détérioration des finances publiques crée une incertitude quant à la future fiscalité immobilière. Tout cela pourrait affecter la capacité et l’appétit des Belges pour l’achat de biens immobiliers côtiers. Toutefois, il ne faut pas devenir trop pessimiste, car les résidences secondaires, comme indiqué, ne sont pas achetées uniquement (et souvent pas du tout) pour des raisons d’investissement. L’incertitude qui entoure l’épidémie de Covid-19 peut donc tout aussi bien alimenter l’intérêt pour une résidence secondaire. L’immobilier côtier étant un segment particulier du marché, il est probable qu’il tienne bon, à notre avis. Cela contraste avec l’immobilier belge en général, pour lequel nous prévoyons une certaine baisse des prix.

À plus long terme, la demande et l’offre de biens immobiliers côtiers seront limitées par la forte pression sur l’espace disponible. Afin de préserver l’habitabilité et l’attractivité touristique de la côte, qui sont également essentielles pour les seconds résidents, il est nécessaire de préserver les éléments caractéristiques (l’espace ouvert des plages, des dunes et des polders, les villages typiques des polders…) dans une mesure suffisante. En outre, le phénomène des seconds résidents a également un impact majeur sur l’accessibilité et la disponibilité des logements pour la population locale. En outre, le départ de jeunes familles renforce le profil déjà âgé de la population côtière. Ce vieillissement de la population pose également des défis majeurs à la côte.

Johan Van Gompel