Les ventes immobilières aux enchères stimulent la hausse des prix

Les ventes immobilières en ligne ou sous pli fermé sont une stratégie de plus en plus populaire de nos jours. Ces nouvelles techniques, qui se basent sur un prix de départ plutôt que sur un prix demandé, peuvent donner lieu à une surenchère susceptible de faire s’envoler le prix. Des études internationales montrent que la ‘prime de prix’ d’une vente aux enchères par rapport à une vente négociée peut être importante, surtout sur un marché étriqué, caractérisé par une forte demande. Il semble que l’importance croissante des méthodes de vente aux enchères soit en partie responsable de la récente flambée des prix sur le marché immobilier belge.

Nouvelles tendances de vente

Ces dernières années, de nouvelles techniques de vente immobilière en ligne ont vu le jour, les enchères par des acheteurs intéressés y occupant un rôle central. Il n’est pas question ici d’un prix demandé, mais plutôt d’un prix fixe ou de départ à partir duquel les parties intéressées par un bien particulier sont invitées à faire une offre. Un acteur important de ces ventes est la plateforme notariale Biddit. Il s’agit de la version en ligne des ventes publiques classiques, qui se tenaient précédemment souvent (de moins en moins actuellement) dans une salle ou un café local. Ici aussi, les acheteurs enchérissent sous la supervision d’un notaire, chargé d’assurer le bon déroulement et la transparence des appels d’offres en ligne. La nouvelle plateforme Biddit, qui est en service depuis mai 2018, connaît un franc succès. Désormais, près de quatre ventes publiques sur cinq sont effectuées sur ce système en ligne.

Les particuliers ou les agences immobilières ne peuvent pas mettre en place un tel système d’enchères publiques. Toutefois, dans le cadre d’une vente de gré à gré, ils peuvent inviter les parties intéressées à faire des offres séparées, en partant également d’une mise à prix. De plus en plus d’agents immobiliers utilisent le système de l’enchère physique sous pli fermé. À une date déterminée, tous les plis sont ouverts et le plus offrant remporte généralement la mise. Ce système ne permet pas la concurrence directe entre les enchérisseurs et le vendeur choisit librement à qui il vendra finalement, le gagnant n’étant pas nécessairement le plus offrant. Le vendeur peut, par exemple, privilégier une offre inférieure qui ne serait pas soumise à une condition suspensive ou même faire jouer une préférence personnelle.

Récemment, de plus en plus d’acteurs commerciaux lancent des plateformes d’enchères en ligne qui ne relèvent pas formellement du statut de la vente publique mais s’y apparentent largement dans la pratique. Bidimo, Soldandset et iBid en sont des exemples. Les acquéreurs potentiels peuvent y faire une offre en ligne. Le plus offrant est alors invité à soumettre une offre d’achat écrite, son offre ne devenant définitive que lorsque le document a été contresigné par le vendeur, à l’inverse de la plateforme notariale Biddit, où l’offre est immédiatement contraignante pour l’acheteur.

La technique de vente peut avoir un impact important sur la dynamique des prix sur le marché immobilier. Dans le cas d’une vente classique, les enchères commencent en dessous du prix demandé (fixé à un niveau élevé) et le prix de vente final y est généralement inférieur ou égal. Dans le cas d’une vente dynamique par enchères, la mise à prix est généralement beaucoup plus basse que le prix de vente souhaité, afin de susciter le plus grand intérêt possible. Les offres augmentent alors et, dans le meilleur des cas pour le vendeur, dépassent le prix de vente souhaité. Une question intéressante est donc de savoir si, et si oui dans quelle mesure, la récente percée des ventes de biens immobiliers aux enchères a contribué à accélérer la dynamique des prix de ces dernières années (y compris pendant la crise du coronavirus). Au deuxième trimestre 2021 (dernier chiffre disponible), elle avait atteint pas moins de 8% en glissement annuel (voir figure 1).

A priori, on pourrait argumenter qu’un nombre croissant de ventes aux enchères est une bonne chose, car les prix des maisons sont ainsi déterminés par le marché. Dans la pratique, cependant, ces systèmes signifient que le vendeur s’arroge plus de pouvoir dans le processus de vente en faisant pression sur les acquéreurs potentiels, par exemple en écourtant la période d’enchères (chez Biddit, elle n’est que de huit jours) ou en réduisant la transparence du processus de vente (par exemple en organisant des enchères sous pli fermé). Lors d’une vente sur une plateforme en ligne, les acheteurs potentiels peuvent suivre les enchères depuis leur salon et peuvent donc enchérir plus librement. Si le bien en vente est bien coté sur le marché, de nombreux enchérisseurs seront en concurrence, ce qui peut faire monter le prix en flèche. L’absence de limite de prix supérieure (ce qui est de facto le cas pour une vente au prix demandé) peut encore accentuer cette tendance. Dans le cas d’une vente physique sous pli fermé également, les acheteurs potentiels peuvent, faute de repères (il n’y a pas de prix demandé) ou par peur de manquer quelque chose (fear of missing out-effect), avoir tendance à surenchérir.

Prime de prix

La littérature empirique sur l’impact des différentes méthodes de vente sur les prix de l’immobilier est plutôt rare. Les analyses existantes se fondent sur les théories des enchères et des négociations et aboutissent souvent à la constatation qu’un prix négocié est moins favorable pour le vendeur qu’un prix d’enchère. Les premières recherches menées dans les années 1990 aux États-Unis et en Australie révèlent que la ‘prime’ pour le vendeur d’un bien immobilier lors d’une vente aux enchères peut se situer entre 8 et 13%. Des recherches plus récentes sur les transactions sur le marché immobilier néerlandais de Groningue au cours de la période 2009-2017 montrent que les transactions à partir d’un prix d’entrée avec enchères se sont soldées en moyenne par des prix de vente supérieurs de 5% à ceux des transactions immobilières comparables au prix demandé (voir De la Hayze, 2019, Het succes van een vanafprijs als verkoopmethode).

Les recherches montrent également que l’importance de la prime de prix pour le vendeur dépend des conditions réelles du marché (voir par exemple Han and Strange, 2015, The microstructure of housing markets, Handbook of Regional and Urban Economics). Ainsi, la prime de prix est fortement déterminée par la phase dans laquelle se trouve le marché immobilier: elle augmente lorsque la demande est forte et l’offre limitée. Sur un marché étriqué, les acheteurs potentiels savent qu’il y a plus de concurrence et qu’ils doivent par conséquent faire une offre plus élevée pour obtenir le bien. Les déterminants traditionnels du prix, tels que la faiblesse des taux d’intérêt, peuvent donc faire augmenter la prime. Enfin, la prime concernerait surtout la vente de biens homogènes (c’est-à-dire des maisons et appartements classiques) et serait plus faible (voire négative) dans le cas de biens exclusifs plus chers.   

La question de savoir si l’importance grandissante des méthodes de ventes aux enchères, parallèlement à d’autres facteurs tels que la faiblesse des taux, est en partie responsable de la récente flambée des prix sur le marché résidentiel belge, ne peut être tranchée ici. Cependant, sur la base des constatations de la littérature ci-dessus, un effet accélérateur des prix est probable. Cette littérature révèle également que les prix de vente résultant d’une transaction à prix initial avec enchère ouvrent la voie et entraînent avec eux les prix de vente négociés, qui ont tendance à être en retard sur le marché. Cela entraîne donc le risque d’une spirale ascendante de forte pression persistante sur les prix, qui pourrait conduire à la surchauffe du marché belge. 

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group